金融機関は物件の評価をどう行う！？
カテゴリ： 資産運用
金融機関も融資を実行する場合には（経過年数を考慮した）
建物の価値＋土地の価値で物件の評価を行い、
その物件に対していくらなら融資できるのかを試算するわけです。
その際、物件の評価をするには大きく2つの方法があります。
1つ目が「収益還元法」、もう1つ目が「積算法」です。
収益還元法とは、不動産の収益性(主に得られる家賃収入)に着目して、
その不動産から将来得られるべき価値を評価する方法。
一方の積算法は少し複雑で、
不動産評価時点における対象不動産(建物)の再調達価格を求め、
この再調達価格について減価修正を行って対象不動産の価格を求める方法で、
そこに土地の評価が加わったのが積算法によって算出された物件の評価額となります。
ちなみに、再調達価格は各金融機関によって設定が異なっており、
同じＲＣ造の場合でも金融機関Ａでは1平米あたり○万円／㎡、
金融機関Ｂでは1平米当たり■万円など、それぞれ独自の設定があるようです。
そのため、築年数が経過していればいるほど評価が出づらくなる積算法は、
収益還元法と比較すると評価額が小さくなりがちです。
いずれにしてもどちらかの方法に偏って評価を出すというよりも、
両方をバランス良く見て評価を出している場合が多いようです。
収益還元という視点で考えれば、その物件を取得したとして、
長く安定した賃料収入が望めるのか、修繕費などが莫大にかかることはないのかなど、
物件が安定的に運営され、家賃収入を生み出すかどうかをポイントとしています。